01 | 買房給獎勵、補貼

進入2023年，從各城市對待樓市的行動來看，大多還是信心不足。

這種信心不足可能來源于很多城市對GDP目標的設定上偏謹慎。

從公開數(shù)據(jù)來看，24個萬億GDP城市所設定的2023年GDP增速目標，只有廣州、重慶兩座城市較2022年的增速目標上調(diào)，其余全部下調(diào)。

寧波、合肥、福州更是大幅下調(diào)目標1.5個百分點。

這種目標的謹慎態(tài)度，是宏觀大環(huán)境的映射。

正如本號在之前多篇文章中強調(diào)的，盡管疫情已經(jīng)放開，但全球經(jīng)濟形勢仍不容樂觀，世界格局秩序撕裂程度在加重，俄烏戰(zhàn)爭仍是不安定因素。

在這種背景下，2023年的大環(huán)境肯定要比2022年好，但想好到哪里去，難度還是比較大。

于是，我們可以看到，進入2023年，從熱點城市到三四線城市，托舉樓市的措施依舊在持續(xù)。

鄭州近日已經(jīng)將首套房房貸利率跌破了地板線，而另一座城市南昌，最新傳出的消息，其核心區(qū)紅谷灘開啟了強刺激模式。

1月29日，“江西住建”發(fā)布了《紅谷灘區(qū)“迎新春·惠民生 紅動暖春購房節(jié)”活動實施方案》，其中提到：

活動期間購房人可享受200元/平方米的購房補貼，單套最高不超過4萬元，此外，銷售量高的房企還能得到政府獎勵，最高不超過50萬元。

紅谷灘是南昌CBD之一，是南昌的核心地帶，也是南昌房價的最高區(qū)域。

核心地帶居然都要開啟這種買房給補貼給獎勵的模式，來調(diào)動大眾的購房積極性，可見南昌樓市有多艱難和著急。

02 | 近一半?yún)^(qū)域跌破萬元

作為弱省的省會，南昌本身的綜合實力并不強，但南昌的房價在上一輪牛市中卻跟漲太猛。

一個其均價在2018年頂部時期達到了1.5萬元的均價，其中核心區(qū)不少樓盤的價格沖上了2萬乃至3萬。

然而，當年南昌的GDP才5274.67億元，常住人口554.55萬人。到2022年，南昌GDP也才7203.5億元。

當自身的綜合實力支撐不起房價的時候，面前只有一條路可走，那就是回調(diào)。

南昌房價回調(diào)，并非始于去年，去年全國房價全線下調(diào)，南昌在全面下調(diào)之前就已經(jīng)啟動。

早在疫情爆發(fā)的第一年，也即2020年，南昌房價就開啟了微調(diào)模式。

然而，就這點跌幅南昌都受不了，于是在2021上半年公然放開大南昌都市圈限購，來了一個大南昌都市圈“購房同權(quán)”，結(jié)果第二天就被住建部約談，被迫撤回，自己也被列入了重點監(jiān)測名單。

原本的利好，在約談、收回之下，變成了利空，加速了南昌房價的回調(diào)。

進入2021下半年，在全國樓市轉(zhuǎn)向的大背景下，南昌樓市的泡沫不斷被擠壓，房價跌跌不休。

進入2022年，南昌房價繼續(xù)調(diào)整，在統(tǒng)計局納入統(tǒng)計的70個大中城市中，南昌是40個房價至少回到三四年前的城市之一。

國家統(tǒng)計局公布的12月份數(shù)據(jù)顯示，南昌二手房價格相較于2020年下跌了2%。

根據(jù)南昌樓市情報梳理，目前青云譜區(qū)、新建區(qū)、南昌縣雖然掛牌量仍在萬元以上，但實際成交價已經(jīng)跌破了萬元，灣里區(qū)無論掛牌價還是實際成交價都在萬元以下。

此外，梳理的288個二手房熱門小區(qū)中，本月掛牌均價上漲的小區(qū)有60個，持平小區(qū)11個，下跌的小區(qū)有217個，一大半小區(qū)的房價都在調(diào)整當中。

成交量方面，中指院披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年南昌市商品住宅成交482.08億元，同比下滑25.8%，成交金額連續(xù)三年下降，較2019年高位下滑46.9%。

此情此景，南昌早就按捺不住，去年就開啟了買房給補貼模式，比如9月份南昌縣發(fā)布購房補貼活動，9月1日至11月30日期間在南昌縣購房，90平米以下每套補貼1000元，90平米以上每套補貼5000元。

此外，去年南昌的限購桎梏也被全部打開，從南昌中介處了解到的消息是，外地人在南昌購房已經(jīng)沒有了任何限制。

作為一個已經(jīng)不限購的城市，在當下的環(huán)境下，想要調(diào)動大家的購房積極性，除了給補貼，貌似也沒有更好的辦法。

所以，才有紅谷灘區(qū)最近發(fā)布的購房給購房者補貼，給開發(fā)商獎勵的活動。

03 | 南昌樓市后續(xù)走勢

給補貼和獎勵，只是隔靴搔癢而已，補貼力度并不大，一平米才補貼200元。對民眾的購房積極性調(diào)動力量并不大。

對于南昌樓市后續(xù)走勢判斷，本號以為，繼續(xù)陰跌的可能性更大，最好也不過進入橫盤模式。

因為：

一方面，南昌的空置率超高。

貝殼研究院今年發(fā)布過一份18個重點城市住宅空置率的數(shù)據(jù)，根據(jù)3個月無人居住的存量房作為抽樣調(diào)查目標計算得出的結(jié)果。

其中南昌以20%的空置率位居第一位，也即每5套住宅，就有一套是空置的。

來源：貝殼研究院

在此解釋一下，在報告發(fā)布之后，貝殼研究院沒過多久就刪除了，并發(fā)布了一份道歉聲明。很多人以為，這是數(shù)據(jù)不夠謹慎所致。

事實上，刪除報告，主要是來自各方的壓力，畢竟空置率這個數(shù)據(jù)都是各城市的隱私，各城市自己從來不會公布，被貝殼研究院這樣一公布，炸開了鍋。

事實上，這個空置率還是非常保守，畢竟只是抽樣調(diào)查了3個月無人居住的存量房，還有很多新房沒有納入統(tǒng)計。

所以說，貝殼研究院公布的這個數(shù)據(jù)，只會低不會高。

另一方面，南昌的庫存量太大。

根據(jù)克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房廣義庫存量達到8000萬平方米以上，在全國各大中城市里也處于前列。

新房庫存如此之多，而二手房空置率位居全國第一。新房與二手房加在一起，讓南昌的整體供應已經(jīng)遠大于需求。

在這種背景下，盡管南昌在對整個江西的人口虹吸表現(xiàn)上不錯，也即每年的人口增量不錯，但一時間也難以消化掉如此多的房子。

房子供大于求，再加上南昌目前房價雖然調(diào)整了不少，但均價仍超過了南昌綜合實力所能夠承受的范圍。