近期，廣東省委、省政府在廣州召開全省高質(zhì)量發(fā)展大會，大會設(shè)置了5個分論壇，其中一個的主題是“推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展離不開企業(yè)這個主體，因此，碧桂園、萬科、保利發(fā)展、華潤置地等房企高管獲邀出席。
我之前摘要了建筑業(yè)機會，今天再根據(jù)有關(guān)報道，簡單綜合一下樓市的政策導(dǎo)向。還是以關(guān)鍵詞的形式梳理，方便速覽。
一
2022年廣東GDP成績單
增幅落后全國
國家統(tǒng)計局2023年1月17日發(fā)布數(shù)據(jù)表示，初步核算，2022年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）121.02萬億元，按不變價格計算，比上年增長3%。
廣東省生產(chǎn)總值（GDP）約為12.9萬億元，同比增長1.9%。
廣東省GDP占全國10.7%，增幅低于全國增幅1.1個百分點。
二
2022年房地產(chǎn)成績不理想
2023年任務(wù)重
過去兩年，受疫情以及地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，廣東的房地產(chǎn)投資、銷售面積等指標(biāo)的增速明顯放緩。
2022年，廣東的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.3%，商品房銷售面積下降24.4%。
由此可見，供需雙方都缺乏信心（提振信心非常關(guān)鍵）。
2023年，廣東省GDP增長目標(biāo)是5%以上。
（多數(shù)省份GDP目標(biāo)高于5%，其中，廣東、山東、浙江均為5%以上，江蘇為5%左右）
房地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。
由2022年成績單和2023年經(jīng)濟增長目標(biāo)大數(shù)據(jù)可見，今年廣東省穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的任務(wù)較重。
三
政策導(dǎo)向研判
會上，廣東省住建廳發(fā)言人表示，將采取更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心。
房地產(chǎn)回暖的政策如何發(fā)力？關(guān)鍵詞就一個：“剛需”。
首先，需要搞清楚，剛需從哪里來？
兩個方面，無房戶要買房，有房戶要住更好的房。
其次，如何支持剛需？
“更大力度”、“精準(zhǔn)”兩個詞讓企業(yè)和購房者充滿想象，同時這兩個詞也考驗政策制定者的智慧。
特別需要注意的是：炒房是不受政策支持的。
報道稱，截至目前，佛山、江門和東莞等城市已經(jīng)全域放開住房限購，湛江、韶關(guān)、珠海、江門、肇慶、中山、惠州、云浮等城市已階段性取消首套住房貸款利率下限。
除了解除限購，降低貸款利率，還有幾個具體政策導(dǎo)向（我認為將成為全國房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)）：
1.增加土地供應(yīng)。供地面積增1倍。報道稱：2023年廣東擬出讓房地產(chǎn)用地約7萬畝，比2022年實際出讓面積增加近1倍，與過去五年年均供應(yīng)面積相當(dāng)。
2.差別化貸款。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。
3.保交樓。穩(wěn)妥推進個別房企債務(wù)風(fēng)險化解工作，切實保交樓、穩(wěn)民生。
4.支持民營企業(yè)。打破隱性壁壘、鼓勵支持民營經(jīng)濟和民營企業(yè)發(fā)展壯大。
5.加強預(yù)售資金監(jiān)管。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金。（這個很高明）
四
聊聊企業(yè)觀點
基本判斷（樂觀）：新型城鎮(zhèn)化將帶來持續(xù)的增量住房需求，未來5年，房地產(chǎn)市場規(guī)模仍然巨大，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。
看好廣東：保利發(fā)展董事長劉平、華潤置地總裁吳秉琪，均表態(tài)將加大在廣東的投資力度，顯示出企業(yè)對廣東省的信心，看好廣東省經(jīng)濟發(fā)展。
需要新模式：房地產(chǎn)企業(yè)高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，一定會被時代拋棄。
拓展新項目：租購并舉，城市更新項目，以及出險房企紓困。
企業(yè)新期待：政府給與房地產(chǎn)企業(yè)更多支持；希望產(chǎn)業(yè)（實體經(jīng)濟）加快發(fā)展，老百姓有錢，才有錢買房。
五
筆者研判及建議
理性看待政策和增長預(yù)期。
首先，要認準(zhǔn)政策的核心定位“房住不炒”，房地產(chǎn)回暖，還是要看經(jīng)濟指標(biāo)，看人口流動情況。
其次，剛需能否回升？在經(jīng)濟發(fā)達的廣東，大灣區(qū)，改革的前沿陣地，國家重點發(fā)展地區(qū)，科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)鏈配套帶來的就業(yè)優(yōu)勢，對人口吸引力越來越強，是毋庸置疑的，剛需回升，是肯定的。
再次，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)控，要基于防風(fēng)險前提上，同時，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大方向堅定不移，經(jīng)濟增長不會靠刺激房地產(chǎn)這一條老路，好不容易取得一點點成績，開倒車不可取，這一點是共識。所以，企業(yè)的期望值要合理，把風(fēng)險控制在合理區(qū)間很重要，盲目擴張，走以前的老路是不行的。
最后，從全國來看，新的政策效果可能會因城而異，最終將會是“幾家歡喜幾家愁”，特別是人口下降的城市，破局確實沒那么容易。企業(yè)投資應(yīng)該看準(zhǔn)方向，選準(zhǔn)城市，謹慎為妙。
建議：購房者，如果是剛需，遲早都要出手，能享受政策“紅包”，就別猶豫了。
純屬個人看法，不妥之處請指正。謝謝閱讀??！
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